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港龙地产IPO:股东垫款年息上限高达20%,资产负债率3年翻8倍

时间:2019-11-12

10月23日,港龙中国房地产集团有限公司向香港证券交易所提交招股说明书,高华和盛金融咨询有限公司为唯一发起人。

近年来,在香港上市和拓宽融资渠道已成为越来越多中小住宅企业的“生命线”。 五天前,与港龙航空有很多共同之处的安徽三讯集团也选择了到香港进行首次公开募股。 这两家住宅企业的业绩近年来呈现爆炸式增长,但都有明显的区域性和高负债等后遗症。

虽然龙腾地产在长三角地区已有10年的深厚底蕴,但去年的收入仅略高于16亿元,只能算是小型住宅企业。 招股说明书披露,龙地产目前在20个城市的56个开发项目中,总土地储备为471.5万平方米,其中已完成项目0.51平方米,正在开发项目389.3万平方米,持有待开发物业73.72万平方米。

截至2019年7月31日,共有56个开发项目,近年来与碧桂园、万科、融创、红阳等房企合作频繁。

据了解,本次上市筹集的资金将用于支付土地收购费用,为潜在开发项目提供资金,以及用于开发江南桃源、山水石坚、紫玉府、秋实陈悦等现有及新项目的建设费用和一般营运资金。

疯狂扩张开一套新的,资产负债率在3年内翻了8倍

根据天空调查的数据,上市公司龙华房地产集团有限公司(dragon China real estate group co .ltd .)是今年1月23日注册的新公司,注册资本为10亿元人民币。它是龙发展集团有限公司的全资子公司,法定代表人和董事长为陆永怀。

据悉,港龙地产总部此前位于江苏省常州市,今年6月中旬迁至上海。

龙地产有很多家族企业的痕迹,包括陆永怀和文薇。卢永南和卢志聪;卢永茂和鲁金亮由他们的父亲和儿子控制,在公司董事会9个席位中有6个席位。

招股说明书显示,2016年至2018年,港龙地产的房地产开发和销售收入分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元,复合年增长率为87.5% 净利润2018年达到3.32亿元,同比增长912%。

其中,住宅物业销售是公司的主要收入来源之一 2016年至2018年,公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元和15.27亿元,分别占总收入的77.5%、71.8%和92.0%。2019年上半年,公司住宅销售收入为5.74亿元,占总收入的97.1%。

但在收入飙升的同时,港龙地产的成本也急剧上升。 销售和营销费用从2017年的1825万元增加到2018年的6097万元,增幅为234%;一般和行政费用从2017年的2987万元增加到2018年的9007万元,增幅为201.5%;融资成本净额从2017年的431.7万元增加到3463万元,增幅为702%

资产负债率在2017年和2018年迅速上升,从2016年的17%升至98.8%和122.1% 截至2019年6月30日,港龙地产资产负债率达到153.9%,是2016年的近8倍,负债总额增加到116.62亿元。

在高负债的情况下,龙房地产面临流动性压力 截至今年8月31日,公司未偿还贷款总额为19.39亿元,现金及现金等价物为10.78亿元。

另一方面,从流动资产一栏可以看出,2016年港龙地产正在开发的资产为12.8亿元,但2018年快速增长至54.3亿元,2019年上半年达到87.7亿元

融资不包括成本,股东贷款高利贷补贴

数据显示,2016年至2019年上半年,公司的净融资成本分别为408.4万元、431.7万元、3462.2万元和1559.9万元,同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍

根据招股说明书,龙房地产的外部融资主要来自银行贷款、信托融资和其他融资。截至2019年8月31日,信托融资及其他融资安排占贷款总额的35.1%,未偿还6.8亿元 利率方面,截至2019年8月31日,银行贷款利率为7.7%,其他贷款利率为11%

由于银行信贷紧缩,信托融资程序相对简单快捷,但融资成本几乎是银行的两倍。 今年9月与无锡李越股权投资合伙公司的融资安排年利率为14% 此外,9月份,港龙地产还从上海艾欣信托投资有限公司融资1.07亿元,年利率为13%

更糟糕的是,在过去的一年里,港龙地产的外部渠道似乎无法借钱,只能向股东借钱,而股东比信托公司更无情。

会提到公司的经营负债。财务报表直接反映应付款 2016年和2017年,这一数字仍然是0。截至2018年,应付非控制性利息为12.2亿元,但仅半年后,该账户在2019年上半年增长至21.9亿元。

在附注B中可以发现,应付非控股权益的部分金额需要计息,相应金额分别为9.5亿元和15.6亿元(年利率为8%-20%) 从比例来看,收取的利息金额应超过70% “”招股说明书对此主题的定义是指非控股股东向相关子公司支付的支持项目开发的预付款。 但从20%的最高利率来看,这是一次适当的高利贷。

目前,在香港上市的公司数量不断增加。 风能数据显示,自今年以来,已有116只新股上市(不包括2只引入股票) 其中大多数是较小的项目,但它们的流动性落后于其他主要交易市场。 自10月以来,日平均营业额一直低于100万港元,占38%

在香港上市本身没有问题。无论一个企业是大是小,它也可以通过上市来促进自身更好的发展。它能否通过上市迅速扩张仍是现阶段的一个问号。毕竟,市场不太活跃。 缩放不是唯一的出路。作为一个小型企业,它更多的是关于如何生存和随后的战略转型。

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